借地権の更新請求

契約書借地権の旧法でも新法でも借地期間には契約期間があり、満了を迎えると契約は終了します。しかし契約更新となり、借地権が続くのが一般的です。旧法では、堅固な建物では30年、非堅固な建物では20年というように、建物の目的別に更新期間の最短期間が定められています

借地権の存続期間も旧法では堅個、非堅個によりそれぞれ異なりましたが、新法では建物の構造にかかわらず最低30年 (それ以上の期間は自由) とされました

一方、新法では最初の更新では20年ですが、以後は10年の更新とされています。新法の契約期間が短くなっているのは、旧法での地主の不利益を考慮したためでしょう。土地の流動性が高まるという点でも、メリットがあることです。

借地期間が満了しても、借地人が土地を使い続けたいときは更新請求をすることになります。借地上に建物が存在する限り、借地権者が契約の更新を請求すれば従前の契約と同一条件にて契約が更新されます。期間こそ旧法と新法とで異なるとはいえ、更新請求をしなくても満了後に借地人が土地を使用し続けていれば更新請求されたものとみなされるのも特徴です。

地主が更新請求を拒否したいときには、遅滞なく異議を述べる必要があります。正当な事由を要し、旧法では土地所有者が自ら土地の使用を必要とする場合やその他の正当な事情がある場合と定められていました。新法では、借地権設定者と借地権者が土地の使用を要しているか、借地に関する従前の経過や土地の利用状況などが判断材料とされます。借地権設定者が、土地の明け渡しの条件として借地権者に財産上の給付をすると申し出ていた場合も、その申し出が正当な事由として考慮されます。新法のほうが複雑そうに感じますが、実は旧法でも新法でも期間以外に大きな違いはないともいわれています。

借地借家法の存続期間

土地借地借家法の制定後に契約がおこなわれた借地については、新法が適用されています。平成4年8月1日以降に、契約された借地を指します。契約がおこなわれた借地権の存続期間は、旧法では30年以上でした。更新にあたっての存続期間は、10年です。一方、新法の借地借家法では20年の存続期間が定められますから、旧法より短めです。建物がない場合は更新が認められないため、期間満了をもって契約終了となります

借地借家法での定期借地は、更新をおこなわない契約です。その存続期間は旧法よりも長く、50年以上です。更新がないとはいえ、一代のみで土地を借りようという場合は十分な存続期間といえるでしょう。

事業用の建物を所有するための借地権であれば、50年未満の定期借地契約も結ぶことが可能です。公正証書で契約する必要がありますが、50年以上の定期借地では、公正証書での契約でなくても構いません。このように、地主にも借地人にも選択の幅が広がった借地借家法ですが、見方によってはかえって複雑になったと感じるかもしれません。目的によって契約方法を決められるのは魅力的なものの、専門家の力を借りなければ納得のいく契約は難しくなるでしょう。

借地借家法の種類

家借地借家法、あるいは定期借地権と呼ばれているのが、平成3年に公布され平成4年8月から施行されている借地権に関する法律です。法律が改正される前の旧法では、地主に不利な問題がありました。地主が土地を貸してしまえば返還してもらうのは困難になり、最終的には更新や契約が切れているにもかかわらず立退料を払って出ていってもらうようなケースも珍しくなかったのです。そのため法改正に至って借地借家法が制定され、契約期間を定めた法律となりました。

借地借家法で制定されたのは、確定期限で終了する定期借地権・一般定期借地権・建物譲渡特約付借地権・事業用借地権です。いずれも期限が設定されていますから、地主は安心して土地を貸し出すことができます。更新が可能な普通借地権や一時使用の賃貸借も制定され、借地権の利用ルールは範囲が広まったようなところがあります。

ところが、地主に安心と見えた借地借家法にも問題が出てきています。旧法で契約していた借地は依然として旧法のルールが適用されていることから、結局は当面新法の適用に至らない借地も多いのです。長期間の存続が特徴だった旧法の借地権について、地主と借地人でもめごとになるケースが増えています。

借地権は借地借家法下で更新できる?

砂時計借地権に関する法律が平成に入ってから変更され、現在では借地借家法という新しい法律によって借地権が管理されています。これにより、旧法下で契約をした借地権については更新できるのかと心配している方もいるでしょう。ここでは、借地借家法における借地権の種類や更新などについてお話します。

旧法の借地権が地主に不利になりやすいことから、新法に改正されたのが借地借家法です。新法では借地権の期限が定められているのが特徴で、これにより地主が一方的に困ることはないというのが狙いです。ところが、旧法での契約が継続している物件もあり、一筋縄ではいかないトラブルも増えてきているといいます。

旧借地権と新しい借地借家法では、契約の存続期間が大きく異なります。旧法では最初の契約が30年以上で更新ごとに10年の存続期間が定められていたものの、新法では20年と短めになりました。定期借地権の場合は、更新もありません。ただ、契約の種類によっては、50年という長めの存続期間が定められているものもあります。

借地契約の期間が満了したら、更新請求をおこなうのが一般的です。旧法と新法では更新期間が異なり、新法で契約した場合のほうが短めの契約期間となります。契約の更新請求は借地人から申し出るのが通常ですが、請求しなかった場合でも引き続き借地を使用していれば請求したものとみなされます。地主が更新請求を拒否したい場合は、正当な事由を要します。