借地権の更新請求

契約書借地権の旧法でも新法でも借地期間には契約期間があり、満了を迎えると契約は終了します。しかし契約更新となり、借地権が続くのが一般的です。旧法では、堅固な建物では30年、非堅固な建物では20年というように、建物の目的別に更新期間の最短期間が定められています

借地権の存続期間も旧法では堅個、非堅個によりそれぞれ異なりましたが、新法では建物の構造にかかわらず最低30年 (それ以上の期間は自由) とされました

一方、新法では最初の更新では20年ですが、以後は10年の更新とされています。新法の契約期間が短くなっているのは、旧法での地主の不利益を考慮したためでしょう。土地の流動性が高まるという点でも、メリットがあることです。

借地期間が満了しても、借地人が土地を使い続けたいときは更新請求をすることになります。借地上に建物が存在する限り、借地権者が契約の更新を請求すれば従前の契約と同一条件にて契約が更新されます。期間こそ旧法と新法とで異なるとはいえ、更新請求をしなくても満了後に借地人が土地を使用し続けていれば更新請求されたものとみなされるのも特徴です。

地主が更新請求を拒否したいときには、遅滞なく異議を述べる必要があります。正当な事由を要し、旧法では土地所有者が自ら土地の使用を必要とする場合やその他の正当な事情がある場合と定められていました。新法では、借地権設定者と借地権者が土地の使用を要しているか、借地に関する従前の経過や土地の利用状況などが判断材料とされます。借地権設定者が、土地の明け渡しの条件として借地権者に財産上の給付をすると申し出ていた場合も、その申し出が正当な事由として考慮されます。新法のほうが複雑そうに感じますが、実は旧法でも新法でも期間以外に大きな違いはないともいわれています。